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おそらく日本初であろうセミナーを11/28(土)に行います。

Airbnbと旅館業法適用除外(外国人滞在施設経営事業)セミナー

セミナーに出席いただく方の中でもひときわ不動産業の方が多い印象をうけます。Airbnb・民泊(外国人滞在施設経営事業)を不動産業といった観点で考えた場合、自社で物件運用を行うのももちろんですが、オーナーに対しての資産活用の提案としても民泊(外国人滞在施設経営事業)は非常に魅力的です。

民泊(外国人滞在施設経営事業)と不動産業といった観点で考えた場合、問題となってくるのが民泊(外国人滞在施設経営事業)を行うのに宅建業の免許はいらないのか?という点です。

これに対する回答が国交省から出ていますので解説します。

国家戦略特別区域法における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業と宅地建物取引業法との関係について

というかなり長ったらしいタイトルになります。

ポイントは2つです。

自ら民泊(外国人滞在施設経営事業)を行う場合

自分が民泊(外国人滞在施設経営事業)の認定事業者となり、Airbnbなりで民泊を行う場合は、宅建業法でいうところの「宅地又は建物を自ら賃貸する行為」に該当します。

そしてこの「宅地又は建物を自ら賃貸する行為」は宅建業法の規制対象外で宅建免許は不要です。したがって、民泊(外国人滞在施設経営事業)を自らが認定事業者となって行う場合、宅建免許は必要ありません。

民泊(外国人滞在施設経営事業)をあっせんする行為

自らは民泊(外国人滞在施設経営事業)を行わず他人が行っている民泊(外国人滞在施設経営事業)をあっせん・紹介する行為についてです。民泊(外国人滞在施設経営事業)施設を紹介するという事ですから現状ではこのような形態での事業はAirbnb本体やTOMARERUなんかが該当する事になりますね。

ここでは、民泊(外国人滞在施設経営事業)施設のあっせん・紹介が宅建業法上の「賃借の代理又は媒介」にあたるかが問題になります。

以下が国交省の回答です。

このような施設を紹介・あっせんする行為が本事業に含まれる場合は、宅建業法の規制対象である「貸借の代理又は媒介」との関係が問題となるが、宅建業法の適用の有無は、従来より、施設の使用に係る契約の内容によって実質的に判断しており、提供される施設に生活 の本拠を有しないと考えられる滞在者を対象として、寝具等を備えた施設を紹介・あっせんする事業については、宅地建物取引業には該当しないものである。

国家戦略特別区域法における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業と宅地建物取引業法との関係について より

 

 

ポイントは「提供される施設に生活の本拠を有しないと考えられる滞在者を対象として」の部分です。ここで言いたいことは、民泊(外国人滞在施設経営事業)の場合は部屋を借りる場合と違って生活の本拠を移すわけではないでしょ。という事です。

数日間泊まるだけなのだから、それは賃貸ではなく宿泊の範疇ですよという事です。この生活の本拠を移すか否かが宿泊業と賃貸業を分ける1つのメルクマールです。

したがって、民泊(外国人滞在施設経営事業)施設のあっせん・紹介する行為はそもそも賃貸行為ではない為宅建業法の適用はされません。

民泊(外国人滞在施設経営事業)のあっせん・紹介については以上ですが、若干これに関連しては疑問点が残ります。

疑問点

国交省の見解どおり民泊を解釈すると民泊は賃貸ではないという事になります。僕自身も民泊を賃貸であるという解釈はいささか強引すぎる解釈だと思います。

生活の本拠を移す賃貸ではないのだから、宅建業法が適用されないというのが国交省の論法です。

しかし、他方で特区法は13条で国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の定義につき以下のようにも言っています。

国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(国家戦略特別区域において、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業)

国家戦略特別区域法 13条1項

 

これは、特区法上での民泊(外国人滞在施設経営事業)の定義を定めた部分なのですが、それによると民泊(外国人滞在施設経営事業)として旅館業法適用除外が認められるには賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づいた契約形態が必要です。

民泊は賃貸借ではないのに特区法上では賃貸借契約の締結が求められている矛盾。ここが疑問点です。言葉の問題かも知れませんが、特区法上の表記が適切でない感じがしますね。

仮に宅建業法上の賃貸借という言葉と、特区法上の賃貸借という言葉が同じ意味ではないというなら納得はできるのですが。ただ、そんな事を言うなら特区法上の賃貸借という表記を変えたほうがすんなりいくと思います。

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簡易宿所・旅館業・特区民泊許可取得の為の施設設計・デザイン・施工・各種許可申請を行政書士・建築士をはじめとした専門家チームで行います。行政書士・建築士・不動産会社・工事施工会社等、宿泊業のプロフェッショナルが物件紹介から施工までワンストップでサポートします。詳細はこちらから。

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。