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簡易宿所・旅館業の許可は民泊を始めるうえで、誰もが必ず検討する選択肢の1つと言ってもいいと思います。

簡易宿所・旅館業の許可を取得することによって、年間を通しての営業が可能になります。

ただ、その許可取得は非常に難易度が高く、高度の専門性と経験を必要とします。

以下では、行政書士ができるだけわかりやすく実務に即した形で許可取得の方法を解説していますので参考にしていただければと思います。

まずは、旅館業法や簡易宿所・旅館営業についての理解からはじめましょう。

旅館業法の対象となる行為

旅館業法は、昭和23年に成立したとても古い法律になります。旅館業法が規制している行為は、以下のような行為になります。

  • 寝具を利用させた状態で
  • 宿泊料を得て
  • 人を泊めること
  • 社会性をもって継続反復している場合

ちょっと表現がわかりずらいですが、お金をもらって布団やベットを提供して人を泊めることが旅館業法上、規制される行為となります。

したがって、以上のような行為をする場合には自治体から許可を受けなければならないという事になります。

宿泊料とは

「宿泊料」とは、宿泊の対価となるもののことです。その判断は形式的に行うのではなく、実質的に見て宿泊の対価と考えられる光熱水道費・休憩料・寝具等のクリーニング代・室内清掃費のことを言います。

無許可行為

無許可で行った行為は旅館業法違反となり罰則の対象となります。民泊の場合もやっていることはまさに旅館業法上で規制される行為になりますので、旅館業法上の許可が必要になります。もっとも、特区民泊や住宅宿泊事業法によって合法化ができているのであれば、別途旅館業法上の許可は不要です。

というか、2重で許可取得はできません。

つぎに、最近よく聞くワードである簡易宿所とはどんな施設のことなのかを見ていきましょう。

簡易宿所とは

簡易宿所とは、旅館業法上の宿泊形態の1つのことです。旅館業法は、その宿泊形態によって営業許可の種類を3つに分けています。

その1つが簡易宿所というものです。

簡易宿所は、1つの客室を他人同士で使用します。

山小屋カプセルホテルなどがもっともわかりやすい具体例です。

1つの客室を他人同士で使用するため、個人のプライベートスペースはベットの上のみとなります。カプセルホテルであれば、そのカプセルブースの中のみが個人のプライベートスペースとなります。

基本的にトイレ・洗面所・シャワーは共同です。客室には鍵がかかりますが、個人のベットの中は鍵がかからないようになっています。一般的にはベットの入口部分はカーテンで仕切るようになっています。

大切なことは、客室を多数人で使用する宿泊形態だということです。

簡易宿所のメリット・デメリット

宿泊者側のメリットとしては、一般的に料金が安いことが挙げられます。

1部屋分の料金ではなくて、1ベット分の料金ですので安いところだと2,000円程度の施設もあります。

デメリットとしては、個人のプライベートが確保できないことです。カーテンのみでの仕切りの為、騒音や他人の生活音が気になる方には向きません。

運営者側のメリットとしては、比較的少ない面積で多くの宿泊者を収容することができる点が挙げられます。広い土地が確保しづらい都内なんかでは、2段ベットにし空間を上部で使うことによって収容定員を多めに確保できます。

デメリットとしては、許可取得の難易度が高いという点が挙げられます。後ほど触れる旅館営業と比べると、共有部分が多い簡易宿所の場合は許可取得の難易度が格段に上がります

旅館営業とは

正確には、旅館業ではなく、旅館営業といいます。

1客室1宿泊者(1グループ)で使用する宿泊形態のことです。一般的な、ホテルや旅館のことです。

2018年6月15日に法改正があり、現在はホテル・旅館営業という呼び名になっています。

簡易宿所と比べると、個人のプライベートスペースは客室内になりますので、しっかりとプライベートスペースが確保できます。

一般的には、旅館営業で2段ベットの部屋というものはあまりなく、ほとんどが通常のベットの部屋になります。

トイレ・洗面所・シャワーは客室内についている場合が多く、共同スタイルのものはあまり見かけません。

旅館営業のメリット・デメリット

宿泊者側のメリットとしては、しっかりとプライベート空間を確保でき、他の宿泊者の騒音や生活音を気にする必要はない点が挙げられます。デメリットは料金が簡易宿所に比べて高くなる点でしょうか。

運営者側のメリットしては、簡易宿所利用者のような単身利用ではなく、家族やグループでの大人数の利用を想定できるという点が挙げられます。人数ごとに料金加算を設定している場合には大きなメリットとなります。

デメリットとしては、客室数ごとの単価になりますので、客室数が少ないと収益に繋がりにくいという点が挙げられます。

お互いのデメリットを相殺

もっとも、最近では旅館営業スタイルでの共同トイレ・共同洗面といった施設や、簡易宿所タイプでも1ベットルームを広く作った施設などができていますので、それぞれの宿泊形態のメリット・デメリットは一概にもそうもいえない場合が多くなってきています。

旅館業法上の3つのスタイル

これまで、簡易宿所と旅館・ホテル営業と2つの種類の旅館業法上の宿泊スタイルを見てきましが、旅館業法にはもう1つ「下宿」という宿泊スタイルがあります。

下宿とは

下宿とは、1か月以上の期間を設けて宿泊することです。賃貸借とは異なりますので、清掃や施設の管理責任は宿泊者ではなく、事業者のほうにあります。この場合でも旅館業法上の許可が必要になります。


以上が、現行の旅館業法上にあります。3つの宿泊スタイルになります。

したがって、事業者は自らの運営形態や施設のスタイルを考慮して、自らが行う宿泊スタイルに合致した許可を申請しなければなりません。

ほとんどの場合が、簡易宿所許可旅館・ホテル営業許可の2択になるかと思います。

旅館業法の改正について

2018年6月15日に改正旅館業法が施行されました。要点は以下です。

  • 旅館・ホテル営業」という新たなカテゴリーの誕生
  • 客室数が1室より「旅館・ホテル営業」が可能
  • 1室の最低床面積はベット使用で9㎡布団使用で7㎡となる

その他、旅館業法施行令の改正によってフロント設置義務の緩和も行われております。ただ、旅館業法施行令は旅館業法と異なり、自治体を拘束する力はありませんので、フロント設置義務については自治体側で採用するかどうか判断する部分になります。

東京の自治体では、フロント設置義務の緩和を採用していない自治体もありますので注意が必要になります。

改正については以下の記事を参考にしてください。

旅館業法改正のまとめ①

旅館業法改正のまとめ②

簡易宿所・旅館業許可申請の基本

大前提としまして、簡易宿所・旅館営業許可というものは、そのほとんどが物件の設備の有無を確認するためのもの、とこうことが大切なポイントになります。

許可自体は申請者としての法人や自然人に対して行われるのですが、許可に必要な内容というものは物件の設備基準がほとんどとなります。この物件は必要な設備を満たしているか、その点のみがポイントになります。

したがって、どんな物件でどんな設備を備えたらよいかという観点で物件をチェックしていくことになります。

許可申請の流れ

まず、許可を進めていくうえでの大まかな流れを抑えましょう。

大きな流れとしては、3本の柱があると思っていただければ良いと思います。

保健所

簡易宿所・旅館業申請に対して許可証を発行するのが保健所になります。民泊サイトに物件を掲載する際に必要な許可番号も、保健所が発行した許可証に記載されている番号になります。

したがって、許可の申請先は保健所となります。許可申請初期段階から最終検査まで、保健所と協議を繰り返し、申請までもっていきます。

よって、3本の柱のうち真ん中の大切な柱が保健所での手続きになります。

建築基準法との関係

簡易宿所・旅館業許可を取得する場合、建築基準法上の建物用途は、旅館業や簡易宿所になっていなければなりません。

新築ではなく、既存の建物であれば用途変更確認申請が必要になってきます。

この申請は、建物の申請部分の延べ床面積が100㎡を超える場合に発生する手続きになります。したがって、100㎡未満であれば手続きは不要です。もっとも、その場合でも実質的には建物の用途が旅館業や簡易宿所になっていないといけませんので注意してください。

この手続きが2本目の柱です。

消防法との関係

消防での手続きは、消防工事の計画と申請がメインになります。

自動火災報知設備の設置誘導灯の設置避難器具の設置等、物件の規模によって備えるべき消防器具が異なってきますので、必ず防災業者と連携して進めるようにしましょう。管轄消防署に何度も足を運ぶことになりますので、施工をする防災業者がどの範囲まで手続きを行ってくれるかの確認も必要になります。

民泊と消防法について:自動火災報知機等、消防設備設置義務

このように、民泊許可(旅館業・簡易宿所)では3箇所との手続きを同時進行で進めていきます。そして、

それぞれの課題をクリアできれば、晴れて許可取得という流れになります。

許可取得までに必要な期間

許可取得までにかかる期間は必要な設備を備えるための工事が終わり、最終検査が終了してから10日程度です。もちろんそれまでには、保健所に対する許可申請は終わらせておかなければなりません。

許可申請は平面図が固まって必要書類が揃った時点で行なっておくのが一番良いかと思います。

  • 平面図が完成
  • 必要書類が揃う

許可申請の後、すぐに最終検査ができるような小規模な案件であれば、1か月程度で許可取得は可能です。

消防関係の手続きに注意

ただ、3本の柱の手続きのうちもっとも時間がかかるのが消防手続きですので、消防手続きは早めの段階から見通しをつけておきましょう。

基本的に消防署はどこも混んでいますので、協議の予約まで2週間待ちなんてことは普通にありますので注意してください。

マンションでも大丈夫か

戸建てやテナントビルであれば許可取得にそもそもの問題があるということはありませんが、マンションの場合はちょっと話しが違ってきます。

マンションやアパートなど、居住者と宿泊者の導線が混じるような形の建物の場合、保健所が認めないケースが多くなってきています。条例改正などで、明確に居住者と宿泊者の導線を分けなければならないと記載している自治体もありますので、注意が必要です。

テナントビルであれば、居住者はいませんので問題ありません。あくまで、居住している方達との導線の混在というのがポイントになります。

マンション管理規約も確認

マンションの管理規約も確認が必要です。最近では、管理規約上明確に民泊や宿泊業の禁止をうたっているマンションも増えてきています。管理組合への事前確認も必須となります。

以上の2点が解決できれば、マンションだからNGということはありません。


以下、具体的な許可要件を見ていきましょう。

用途地域の確認

用途地域の確認はとても大切です。用途地域的に許可取得が不可能な地域がありますので、そういった地域の物件はどう転んでも許可取得はできません。

事前確認が必須事項となります。

用途地域に関しては以前に書いた簡易宿所・旅館業を行う場合の用途地域規制の調査方法が詳しいので参照してください。

特別用途地域にも注意

用途地域としては問題がない地域でも、特別用途地域としての規制がかかっている場合があります。確認方法は用途地域の確認方法と同じで、役所の都市計画課に電話をすれば教えてくれます。

特別用途地域とは、通常の用途地域の規制だけでは規制が不十分な場合や、より細かい規制をしたい場合に自治体が追加で決定する、その地域だけにかかる規制のことです。

文教地区

簡易宿所・旅館業許可との関係でもっとも注意すべきなのは、文教地区です。

文教地区とは、教育施設が多く集まっている地域のことで、自治体が決定します。文教地区では、旅館業法上の許可取得は不可能ですので、冒頭で説明しましたどう転んでも許可取得ができない場合にあたります。注意してください。

近隣に教育機関がないか確認

施設から概ね、100m範囲内に教育機関(幼稚園、保育園、小学校、中学校、高校・・)がある場合は手続きの中で、教育機関への照会手続きが必要になります。

照会手続きは保健所経由で保健所が行ってくれますので、申請者側で何かをするということはないのですが、照会結果が出るまで1か月~2か月程度かかる場合もあります。

オープン日程等スケジュール管理上、大切なポイントですので注意が必要です。

以下も参考にしていただければと思います。

旅館・簡易宿所許可で教育機関への照会手続きが必要な場合

許可要件・必要な設備

客室の広さや水回りを中心とした設備基準があります。

客室の広さと数

旅館営業であれば、客室面積を7㎡以上(ベットの場合は9㎡以上)確保できれば、建物全体の面積に規制はありません。例えば、1客室9㎡+フロントのみという旅館営業も認められます。

これに対して簡易宿所であれば収容定員10名未満の場合、1人あたり3.3㎡のスペース確保が必要です。

もっとも、簡易宿所はすでに触れたように客室を多数人で共用するタイプの宿泊スタイルですので、最低面積は6.6㎡(3.3㎡×2人)のスペースが必要になります。

10人以上であれば33㎡以上の客室面積が必要になります。

客室最低面積 客室数
旅館営業 9㎡ 1室から
簡易宿所 6.6㎡ 1室から

客室数の規制

2018年6月の旅館業法の改正によって、旅館・ホテル業の最低客室数5部屋という基準が撤廃されました。したがって、現在では旅館であろうと、簡易宿所であろうと1客室あれば問題ありません。

フロント・玄関帳場

施設には原則としてフロントが必要になります。玄関帳場ともいいます。

フロント・玄関帳場には原則としてスタッフが常駐しなければなりません。

フロントカウンターの長さは自治体によって、決まっていないところもありますが、厳しい自治体だと180㎝確保が要求されます。その他、フロント内部の面積の3㎡確保が要求されたり、常駐者の仮眠用のベットの用意まで求められる自治体もあります。

フロント設置義務の緩和

2018年6月改正により、ICTに対応したフロント設備を備えていれば、設置義務の緩和が受けられる自治体もあります。

フロント設置義務の緩和については旅館業法・旅館業法施行令平成29・30年改正のまとめ②フロント設置義務についてを参照していただければと思います。

トイレ

旅館営業でそれぞれの客室内にトイレがある場合には、便器数についての規制はありません

対して、旅館営業でも客室内にトイレを作らない場合や、簡易宿所の場合には共同トイレが必要になります。

共同トイレは入口部分で男女別になっているもので、その階ごとの収容定員を基準に便器数を算出します。共同トイレ、便器の数については下記を参考にしてください。

簡易宿泊所でのトイレ数の基準についての大切なポイントを解説しました

旅館業・客室内でのトイレの個数について

洗面所

洗面所の数もトイレと同じ考え方です。客室内にあれば、共同のものは不要ですが、客室内に洗面所がない場合や、簡易宿所の場合には共同洗面所が必要になります。

洗面ボウル及び給水栓の数も収容定員をもとに算出します。共同洗面所の洗面ボウル及び給水栓の数は、トイレと基準が少し違いますので下記を参考にしてください。

収容定員 洗面ボウル及び給水栓の数
1~5 1
6~10 2
11~15 3
16~20 4
21~25 5
26~30 6

浴室

浴室は、東京であればほとんどの自治体で収容定員10人につき1つという実務での基準があります。

2018年6月15日の旅館業法改正により、浴槽までは不要で、シャワーがあればOKです。旅館営業で客室内に浴槽がある場合は脱衣所は不要ですが、共同浴室の場合は脱衣所は必須になります。

簡易宿泊所での浴室・浴槽の基準について

下駄箱

下駄箱については、2018年6月の旅館業法の改正のタイミングで条例を改正し、不要としている自治体が多いです。

旅館営業の場合はそもそも要求されていない自治体がほとんどでした。簡易宿所の場合だけ、論点になります。

ロッカー

洋服収納用のロッカーを要求している自治体もあります。

厳しいところですと、ロッカーは客室内に設けなければならないので、特に簡易宿所の場合ですと、ローカー使用時の騒音が客室内で発生します。

対策を講じる場合は、客室の作り方に影響してきますので注意が必要です。

採光・窓面積

窓面積は2018年の旅館業法改正によって厳密に要求しない自治体も出てきました

あればOKという自治体もあります。ただ、いまだに窓面積を厳密に要求している自治体もありますので、注意が必要です。基準としては、有効客室面積の1/8~1/10の面積が目安になります。窓面積が足りない場合、窓の拡張には費用もかかりますので、事前確認が必須です。

民泊許可で必要となる窓面積のハナシ

リネン庫

リネン庫も必須設備となります。各階設置の自治体もあれば、あれば良いという自治体もあります。


以上が設備についての大きな要件になります。作図の段階からチェックポイントをはっきりさせておかないと、大きな間違いを起こしかねませんので注意してください。

保健所の検査

許可申請を終え、必要設備の施工も完成したら、保健所の完了検査が待っています。この完了検査をクリアしない限り許可証は発行されません。

保健所は基本的には、寸法や面積を計測し、図面どおりの施工ができているかを判断します。

完了検査の基準

完了検査の基準は、自治体ごとに異なりますが、あえて基準を設けるとしたら「備品関係を除いた、ハードの部分が全て完成した状態」という感じでしょうか。

水、お湯はもちろん出なければなりませんし、フロント部分も完成していなければなりません。リネン関係は全て揃っている必要があります。

椅子や机やPCなんかはなくても問題ありません

中間検査が必要な場合も

規模が大きい施設の場合には、工事の途中で保健所が中間検査に入る場合があります。計画どおり工事は進んでいるか、現状でできている部分を計測します。

必要書類

簡易宿所・旅館業許可申請を提出する際の必要書類については民泊許可(旅館業・簡易宿所)申請の必要書類をまとめました。から確認できます。

申請手数料

簡易宿所・旅館営業に必要な費用は、行政書士等の外部の人間に頼む場合の申請報酬と、保健所に払う手数料があります。

行政書士等の報酬については、事務所ごとに異なりますので事前に確認しておくことが必要です。

保健所に払う申請手数料は、旅館営業20,000円~30,000円程度簡易宿所営業で10,000円~16,000円程度となります。金額は自治体ごとに異なりますので確認してください。

罰則

旅館業法上の許可を得ずに、宿泊料を受けて人を宿泊させた場合には罰則があります。

この罰則は旅館業法という法律ができた昭和23年から改正されていませんでしたが、2018年改正され、現行旅館業法では100万円以下の罰金か、6か月以下の懲役か、または両方を同時に課す、としています。

他の制度との関係

民泊をはじめとした宿泊業を合法に始める為には、旅館業法上の許可以外に、特区民泊住宅宿泊事業法などがあります。

以下では、それらの制度との比較で旅館業法上の許可を見てみましょう。

特区民泊

特区民泊は、2019年2月現在、大阪府(一部地域を除く)・大阪市・東京都大田区・千葉市・新潟市・北九州市が対象となっています。

許可要件は旅館業法上の許可に比較するとかなり緩めとなっております。通常の住宅であれば格別の工事など必要がなく、始める事ができるでしょう。

ただ、特区民泊には最低宿泊日数と呼ばれるものがあり、2連泊が最低宿泊日数となっています。以前は大田区など6泊7日でしたが、緩和があり2泊3日からとなっています。

年間での通年営業は可能ですが、最低宿泊日数の縛りがあり、さらに大田区だけでしかできない東京地域ではなかなか普及していません。

住宅宿泊事業法

2018年6月より制度がはじまった住宅宿泊事業法ですが、年間180日しか宿泊客を泊める事できないため、安定した利益を出すには運営サイドでの工夫が必要です。

申請形態は許可ではなく、届出の為合法化のハードル高くはありませんが、消防については、旅館・ホテル営業と同等のものが要求されますので、消防費用が意外と高くなってしまう場合が多々ありますので注意が必要です。


以上、周辺知識にも触れながら、簡易宿所・旅館業許可申請方法を説明しました。

大切なことは、東京でもそれぞれに自治体によって基準が異なってくるということです。

保健所側も実務慣れしていない自治体がまだまだありますので、確認をしっかりとしながら進めることが申請者側にも求められる事項になります。

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。