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現在、台東区で既存の3階建て一棟物件での民泊許可(簡易宿所又は旅館)を取得する案件をやっております。ただ、その物件には窓先空地がございません。

該当物件は、両側とも建物に挟まれており窓先空地を1.5m確保するのは不可能です。

じゃあ、どうするか?


 

そんな感じで今日は、窓先空地がとれない場合でもなんとか民泊許可(簡易宿所又は旅館)を取得する2つの方法と、そもそもの窓先空地についての説明です。

都内であれば窓先空地がとれない物件なんてごろごろありますので、ある程度の参考にはなるかと思います。

 窓先空地とは

そもそも、窓先空地とは、主に共同住宅において各居室の窓の外に必要とされる避難用のスペースです。窓先空地は、火災が発生した時に住人や宿泊者が各部屋の窓から逃げられるようなスペースを確保しておかなければならない、というの考えのもとにその確保が求められています。

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新宿区の窓先空地の扱いより画像をお借りしました。図で住戸の窓の外のスペースが窓先空地にあたる部分です。この空地のスペースは建物の床面積によって異なってくるのですが、最低でも東京都では1.5mのスペースが必要となります。

窓先空地は主に共同住宅で必要とされる基準ですが、東京都安全条例は37条で共同住宅の窓先空地の規定を簡易宿所へ準用しています。したがって、簡易宿所許可を東京で取得する場合には原則として窓先空地が必要になります。

窓先空地に関する運用は各自治体や各検査機関で異なってきますので事前の確認が必要です。新宿区の資料がわかりやすいので参考にしていただければと思います。

新宿区窓先空地の取り扱い(PDF)

窓先空地が確保できない

原則として簡易宿所の許可の為には必要とされる窓先空地ですが、今回の物件はこの窓先空地を建物の両サイドに確保することができません。建物が隣接しすぎてますのでどう考えても無理なわけです。

こんな場合に取り得る方法は2つです。

1.道路に面する窓を使う

東京都建築安全条例は19条で窓先空地の確保を要求していますが、同時にもう一つの方法も規定しています。それは、客室に道路に面した窓を設けることです。ちょっとわかりにくいので順を追って話します。

まず大前提で簡易宿所の客室には、窓先空地が必要ですがそれには例外があります(例外という表現が適切かどうかはさておき)。

例外として、客室が道路に面している場合には窓先空地は不要なのです。上の図でいうならば道路に面している濃い色の部分の客室(住戸とありますが客室と考えます)には窓先空地は必要ありません。

この場合には、避難の為に直接道路に出れますので窓先空地はいらないわけです。

ということは、簡易宿所の客室が道路に面している客室のみなら建物の両サイドに窓先空地はいりません。ようは、正面の道路に面している部分のみを客室として使用すればいいのです。

窓先空地は客室ごとに必要となりますので、1客室の簡易宿所の場合、その客室のみが正面の道路に面していれば理屈の上では窓先空地は不要となります。

建物を削って両サイドに新たに窓先空地を設けるのは不可能でも、道路に面している部屋だけを客室として使用するようにリフォームすることは可能です。客室は大きな客室が1つというこで物件を作る。

もっとも、その為には、建築基準法上の採光や旅館業法上の採光にも配慮して、窓をどうとるか配慮しなければなりませんが、全く窓先空地がない物件ではこれも一つの方法です。

ポイントは窓を基準にして客室を作ってしまうということです。窓先がとれないなら、とれる部分のみを客室にしてしまおうということです。

2.旅館業で許可取得を考える

窓先空地が必要なのは、簡易宿所のみです。ホテル・旅館の場合には窓先空地は不要です。

民泊許可=簡易宿所=窓先空地必須というイメージがありますが、旅館業では窓先空地は不要です。簡易宿所がダメなら旅館業で考えましょう。設備要件はほとんど変わらないのですから。

旅館業ということで窓先空地が不要であれば、両サイドに建物が隣接していても関係ありません。

ホテルの場合は設備要件が大幅に異なってきて予算的にも大規模になってくるので微妙ですが、旅館であれば部屋数は5部屋からOKです。各客室の㎡数も簡易宿所は3㎡ですが、旅館の場合は7㎡(和室)からOKですので、そこまで無理はありません。

簡易宿所と旅館の決定的な違いは部屋の使い方です。

追い込み式で定員になるまで部屋を使用するのか、それとも部屋貸しをするのか。宿泊定員の違いは売上にダイレクトに関係してきますから、その点をクリアできれば旅館での許可取得がお勧めです。


 

窓先空地は主に東京都建築安全条例で要求されている基準ですが、これがなかなかやっかいで物件探しの際の一つの障害でもあります。都内の特に駅前なんかであれば窓先空地をまともにとれる物件のほうが少ないはずです。

そんな時は、今日説明したような方法も一つの方法としてあるので是非参考にしてください。

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。