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さんざんこのブログでも批判してきました特区民泊ですが、実際に案件として処理するとこれはこれで一つのとんでもない可能性を秘めているんじゃないかと感じています。

6泊7日の規制がもうちょっと緩くなったら・・こんなことが近い将来起きるのではないかとあえて淡い期待をもってみます。根拠はないです。

そんなことなんで今日は特区民泊に必要な契約書についてですね。この部分を掘り下げます。

法的性質は?

これは、特区民泊がはじまった当初からずっと疑問に思ってきたんですが、誰も触れてません。

特区法を見ても大阪府のガイドラインを見ても、特区民泊で必要な契約は「賃貸借契約」となっています。これが僕はおかしいと思うのです。

だって、民泊は旅館業にあたり旅館業法の許可が必要なわけでしょ。だからこそ大問題になっている。

特区での民泊だって同じなわけで旅館業法上の旅館業に該当するけど、特区で行う場合には一定の手続きを得て旅館業法を除外するという制度なはず。

だったら、旅館業法が除外された民泊はあくまで旅館業法が除外されただけで、その宿泊行為という性質は変わらないと思うんですが、国の解釈ではそうではないみたいです。

国の解釈だとこの時点で(特区で旅館業法が除外された時点)宿泊行為が不動産賃貸行為に代わるみたいです。なので、特区民泊では賃貸借契約が必要になるということですね。

なんか、しっくりこない解釈ですが制度がそうなってますのでそうなのでしょう。大部分の方にとってはどうでもいい話でしょうし。

したがって、特区民泊の法的な性質は不動産賃貸借なのです(全くしたがってませんがw)。

特区民泊が不動産賃貸借ということは、その契約書も定期借家契約を基本にすれば良いと思います。この点は東京の大田区では賃貸借契約の内容はあまり確認しません。特区民泊の契約書で大切なのは以下の必要事項が記載されているか、その点のみです。

①7日以内の解約ができない旨の条項

特区民泊での最低宿泊日数は6泊7日です。これは大阪府でも大田区でも同じです。その期間に満たない日数での解約を認めない条項を契約書に盛り込むことによって、6泊7日の実効性を担保しようということです。

②施設滞在者は日本語又は対応外国語に対応できること

これは、施設側が用意した対応外国語の範囲内のゲストを泊めることを定めています。施設内のルールや注意事項なんかは対応外国語で表記されてますので、それに対応したゲストを泊めてくださいということです。

③パスポート・本人確認書類の呈示

外国人の場合はパスポート、日本人の場合は免許証等の本人確認書類の呈示を義務づけています、ということを盛り込む必要があります。

④施設使用時の注意

施設を使うにあたっての注意事項を遵守する条項が必要です。

⑤対応できる外国語の種類

国籍ではなく外国語の種類です。英語はデフォルトでしょう。中国語・韓国語なんかもあれば、なお良いのではないでしょうか。ただ、注意していただきたいのは、ここで対応外国語として挙げた言語に対してはその分の契約書が必要になりますのでよく検討する必要があります。

⑥各施設で提供する役務

これは、その施設で共用部分として使って良いサービスになります。マンションなんかでは1階のロビーは使えますとか、地下のスポーツ施設は使えませんとか、そうゆうことがあれば契約書に盛り込んでおくことが必要になります。

以上、特区民泊の契約書で必ず記載してなければならない事項について説明しました。

特区民泊が今後見直されてくるような気がしたのでこのタイミングで先回りして記事にしときました。

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。