特区民泊と建築基準法の関係

特区民泊は建築基準法との関係では、特殊建築物である「旅館・ホテル」ではなく「住宅・共同住宅」として扱われます。このことは、大田区・大阪府・大阪市での特区民泊ともに同じです。大阪府と大阪市はこれに「寄宿舎」としての扱いが加わってきますが、その点はここでは割愛します。

そして、この扱いが特区民泊許可を取得する際には意外とやっかいな問題となります。

建物用途の問題

特区民泊物件も建築物である以上、建築基準法上の制約に服します。

建築基準法では建物の用途は予め決まっていて、事務所として使用する予定の建物ならその用途は「事務所」、簡易宿所や旅館業として運営する予定であればその建物用途は「旅館・ホテル」となります。

建物の使用形態や利用状態で建築基準法は異なった規制を用意しているわけですね。

用途変更

この建物用途はそれを変更する時には用途変更の手続きが必要であり、通常であれば用途変更にともなって大規模な工事が発生する場合がほとんどです。

したがって、「住宅・共同住宅」用途とされている特区民泊で住宅以外の用途の建物を使用する場合、その用途を変更する必要があります。

この点をわかっていて正規の手続きを踏んで、例えば倉庫から住宅へ建物の用途変更をすれば、全く問題ありませんが（採光をとったり、壁の性能向上・・かなりお金がかかる作業だと思います）、ほとんどの場合はそこまで費用はかけないで特区民泊をやりたい方が多いです。

倉庫では特区民泊できないの？

では、倉庫のままでは特区民泊の認定は取得できないのでしょうか。

それが、そうともいえないので話しは少しややこしいのです。

仮に建築用途が「倉庫」だとしても特区民泊の申請スキーム上その点のチェックはあまり厳しくありません。なぜなら、建築用途に関しては保健所側での特定認定要件ではないからです。おおげさに言えば、建築用途が倉庫だろうと、事務所だろうと、特定認定要件を満たせば保健所としては認定せざるを得ないわけです。

では、そんな物件が特定認定を得るとどうなるか。

認定された特区民泊物件の扱い

特区民泊で特定認定された物件の用途は認定された瞬間に「住宅・共同住宅」となります。

そして、用途が「住宅・共同住宅」となった物件は実質的には「倉庫」のままですが、形式的には（表面的には）「住宅・共同住宅」です。これは冒頭の特定認定をうけた物件は「住宅・共同住宅」となるという建築行政の考えのとおりです。

形式的（表面的）には「住宅・共同住宅」となった特区民泊物件ですが、実質的には「倉庫」なので「住宅・共同住宅」としての建築基準法上の要件は満たしていません。

その結果、実質的には「住宅」の要件を満たしていない「住宅」と呼ばれる物件のできあがりです。

当然そんな物件は違法建築物なわけです。

したがって、特定認定を取得して保健所的にはＯＫな物件でも、違法建築物となってしまっている物件があり得るわけです。用途は住宅なのに住宅としての基準を満たしていないという摩訶不思議な物件が、特区民泊の特定認定物件では存在する可能性がある。

問題は何かあった場合

もっとも、その物件が通常営業している場合であれば（百歩譲って）何も問題もないわけですが、仮にその施設で火災等があった場合には大問題になるわけです。

そんな状態、なんかめちゃくちゃですがこれが少なくとも現在の特区民泊に関する建築行政の考え方です。

まとめ

以上より、もとから用途が住宅・共同住宅となっている戸建建物やマンションで特区民泊の特定認定を取得する場合には、建築課で発生する手続きは原則としてありませんし（耐震や検査済み証の不備等は別問題です）、法的にも問題ありません。

問題は住宅以外の物件を改築して特区民泊をやりたいという場合です。

そんな場合、僕は現時点では「それはやめましょう」とアドバイスしています。住宅用途以外の物件を改装して住宅の基準にするにはけっこうな費用がかかりますし、そこまで費用をかけるなら特区民泊をやる意味があまりなくなってしまいます。

「うちは、とにかく特区民泊の特定認定が取得できればいいんじゃ～」という方の場合は話しは別ですが、特定認定を考えている物件の用途は「住宅・共同住宅」に限ったほうが僕は健全・安心だと考えています。

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