簡易宿泊所をビルのワンフロアでとるための物件探し20のポイント

 

簡易宿所・旅館業の許可を取得するにあたって何よりも大切なことは良い物件を見つけるということです。良い物件というのは許可取得に適していてお客さんが入る物件ということ。僕のところでお手伝いできるのは許可取得に適している、つまりは「許可取得にかかる費用面と労力面で負担が少ない」物件探しの部分です。

新築で簡易宿所や旅館を建てる場合は許可がとれるようにしっかりと作っていけばいいので話しは別ですが、ビルのワンフロアでのテナント貸しの場合には建築基準上の用途変更がからんでくるので話しは単純ではありません。

旅館業法としての観点はどちらかというと施設内の造りについてですが、建築基準法としての観点は施設内にも施設外にも複雑な規定があります。

実際のご相談でも圧倒的に多いのが、雑居ビルのテナントをワンフロア改装したいというもの。

物件探しのある程度の基準

なので、そんな需要にお答えしまして、わたくしなりに考えるビルのワンフロアでの物件探しに役立つ20のチェックポイントをまとめてみました。上記の理由から主に建築基準法上の制約に注意をはらいつつ、旅館業法・消防法と、費用をなるべくかけないで簡易宿所の許可を取得するのに適した物件探しという視点で書いています。

対象は基本的には東京都の物件ですが、建築基準法・旅館業法・消防法をもとに解説してますのである程度の地域の汎用性はあるかと思います。東京都だと安全条例もネックになってきますのでその点も考慮しています。

構成としましては、簡易宿所に適した地域、適した場所、適した建物という感じで、より対象を狭くしていくような感じで進んでいきます。

では、いきましょう。

簡易宿所に適した地域

1.用途地域

簡易宿所が認められる用途地域は、1種住居（3,000㎡以下）・2種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業のみです。

用途地域については、民泊（簡易宿所・旅館業・特区民泊）を行う場合の用途地域について：合法民泊への道①が詳しいので参考にしてください。

結論

簡易宿所・旅館は6つの用途地域のみで認められる。

2.文教地区

文教地区とは、都市計画法で定められている学校等の教育施設が多く集まっている地区の総称です。文教地区内で簡易宿所・旅館業はできませんので注意が必要です。文教地区の確認も忘れずに行いましょう。

結論

簡易宿所・旅館は文教地区ではできない。

3.防火地域

都市計画法では、建物が密集する地域において火災発生時の危険の防除の為、防火地域というものが定められています。カテゴリーは防火地域、準防火地域、22条地域の3つからなります。これら3つの地域では、一定規模の建物を建てる場合、耐火構造でなければならないのか、それとも準耐火構造で良いのか、ということが定められています。

そして、防火地域にある建物は①階数が3以上の建物又は②100㎡以上の建物であればその用途に関わらず耐火建築物でなければなりません。

簡易宿所は必ず耐火建築物でなければならないわけではないのですが、用途変更をする際に耐火建築物の物件を選ぶことによって、建築基準法上での様々な基準に用途変更時に新たに対応しなくて済むようになります。

したがって、対象物件として耐火建築物を選ぶことがかなりの省エネにつながるわけです。

防火地域内に適法に建っている物件であれば耐火建築物の可能性が高いので、防火地域内での物件探しがお勧めです。

結論

耐火建築物を探す。具体的には防火地域内で①３階建て以上の建物又は②100㎡以上の建物を探す。

4.近隣住民への配慮

台東区や荒川区等のいくつかの自治体では、簡易宿所許可に先立ち近隣住民への周知が必要となります。周知範囲は各自治体によって異なりますが台東区の場合であれば15ｍ四方の範囲の住民への周知が必要となります。

周知方法も書面によるポスティングや説明会の開催等様々ですが、手続きとしての近隣住民への周知の有無は許可取得期間に大いに影響を与える部分でもあります。

省エネでの許可取得の為には、狙っている物件が建売住宅地域にあるものであったり、近隣住民が密接な生活を送っていそうな地域にある場合には一考が必要です。

結論

近隣住民への周知が必要な自治体についても把握しておくこと。

簡易宿所に適した場所

5.路地状敷地

路地状敷地には、簡易宿所を建てることができません（東京都建築安全条例10条）。東京都建築安全条例では路地状敷地に特殊建築物は建築できませんので注意が必要です（例外規定あり）。

路地状敷地の定義は各自治体の解釈によって異なりますので確認が必要です。新宿区の基準での路地状敷地の扱いを参考としてリンクしておきます。

もっとも、東京都建築安全条例は、簡易宿所と同様の規制を課す特殊建築物として、寄宿舎・共同住宅等をはじめとして様々な用途の建築物を挙げていますので、それらの物件を転用する場合には問題はありません。

結論

路地状敷地にある建物は簡易宿所・旅館にはできない。

6.窓先空地

東京都と横浜市の一部の自治体では、簡易宿所への用途変更の為には窓先空地が必要です。

窓先空地とは、各客室の窓の外側に設けられた避難用スペースのことです。旅館業の場合には窓先空地は不要ですが、簡易宿所の場合には窓先空地が必要となります。

窓先空地の広さは客室の床面積に比例して1.5ｍ～2ｍのスペースが必要になります。

都内の駅近の雑居ビルなど建物が近接して建つ場所では、各客室ごとに窓先空地用のスペースを確保するのはなかなか難しいと思いますので注意が必要です。

また、築浅の寄宿舎(シェアハウス)は平成26年の改正で窓先空地の緩和を受けている可能性が高いので要注意です。

もっとも、窓先空地が確保できない場合でもやり方はあります。詳しくは、窓先空地がとれない物件でも民泊許可（簡易宿所・旅館業許可）を取得する2つの方法を参照してください。

結論

各客室に窓先空地はあれば良いが、ない場合でも道路に面した窓を使ってなんとかできる場合もある。

7.学校との距離

概ね100ｍ以内に学校・幼稚園・児童館等の教育施設がある場合には、簡易宿所許可にあたって教育機関への照会という手続が必要になります。保健所に簡易宿所の申請をすると保健所から教育機関に「近くで簡易宿所をやろうと思っている人がいるけど意見はないですか」という照会をかけます。

もっとも、この照会によって不許可とされた事例は私の知る限りありません。反対意見が出れば不許可という性質のものでもないので、そこまで神経質になる必要もありません。照会期間分、許可までに余分に時間がかかることがあります。

結論

100ｍ以内に教育機関がある場合には照会がされるが、そんなに神経質になる必要もない。

簡易宿所に適した建物

8.容積率

簡易宿所と容積率の問題は、主に共同住宅のワンフロア又は全部を簡易宿所に転用する場合に発生します。

容積率とは

建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。通常、容積率は全面道路の幅員や指定容積率を考慮して適用されますが、共同住宅の場合にはその容積率に参入すべき建物の延べ床面積が緩和されています。

共同住宅での緩和

具体的には、共同住宅では容積率の対象となる床面積から共用廊下等の共用部分が除かれ、住戸部分のみ（エレベーター・管理人室も含まれています）を容積率の対象となる床面積として容積率を判断しています。

したがって、共同住宅を建築する場合には共用廊下・階段・エレベーターホール（エレベーターは算入）を除いた、住戸部分のみで与えられた容積率を使い切ってしまうようにすることが多いわけです。

他方、簡易宿所には容積率の緩和規定はありませんので、簡易宿所の容積率は通常どおり、廊下・階段等もその対象となる延べ床面積に含まれます。

以上より、共同住宅から簡易宿所への転用を考える場合、容積率が足りなくなってしまうということがあります。

容積率200％の共同住宅があった場合、その200％に算入されている延べ床面積が住戸部分だけであれば、それをそのまま簡易宿所にするには容積率が足りません。

投資用マンションなんかであれば容積率をかなり意識して住戸を作るでしょうから、その点が簡易宿所にする場合におもいっきり影響してくるわけです。

簡易宿所の容積率緩和も・・

もっとも、このようにどうにもならない容積率については、国の方でも対策を立てています。それが今年の3月に発出された「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設」というものです。

要点のみ説明しますと、近年のインバウンドを意識してホテルや旅館を新築、増築する場合・用途変更する場合に関しては容積率を多めに考えて良いですよ、ということです。

旅館・ホテルの場合に既存の建物の指定容積率の１．５倍以下、かつ、＋３００％を 上限に容積率を緩和します。これを使えば先ほどの容積率が足りなくなった共同住宅でも用途変更するとができます。

ただ、この制度は国レベルの通知としては出ていますが、適用地域や具体的な適用基準については自治体側での調整が必要です。実際の運用にあたっては各自治体への相談が不可欠となります。

結論

共同住宅を簡易宿所に転用する場合には、容積率に余裕があるかを一番はじめにチェックする。

9.防火上主要な間仕切壁

簡易宿所では、その客室の壁を防火上主要な間仕切切壁として準耐火構造にしなければなりません。

結論

各客室の間仕切壁は準耐火構造以上でなければならない。

10.階数

そのビルが何階建てなのか

ビル全体の階数は3階建て以上が望ましいです。以下、その理由を説明します。

簡易宿所は建築基準法上、特殊建築物と呼ばれるものになります。

特殊建築物とは、耐火や構造といった建物の造りのレベルで特別な配慮が必要な建築物のことです。簡易宿所以外に共同住宅も特殊建築物ですし、シェアハウスの寄宿舎も特殊建築物です。ようは、不特定多数の人間が使ったり、泊まったりするので特別な配慮が必要な建物のことです。

特殊建築物は、通常の住宅等とは違った規制が課せられます。それは廊下幅であったり、階段の仕様であったり、避難階段の有無であったりと様々です。

したがって、簡易宿所に用途変更する場合には、特殊建築物としての条件を満たさなければならないのですが、その満たすべき条件と重なる部分が多いのが3階以上の建物なのです。

ようは、3階以上の建物であれば簡易宿所と同じような基準で、はじめから作られている部分が多いということです。

建築基準法35条の避難と消火の規定は、階数が3階以上の建物であれば簡易宿所と同じ基準を採用しています。

というか、①簡易宿所を初めとする特殊建築物及び②階数が3以上の建物③延べ面積が1,000㎡を超える建築物については、下記に挙げた規定は同じ基準となっているので、それをそのまま利用しましょうということです。

廊下幅（令119条）、直通階段（令120条・令121条）、重複距離（令121条3項）、屋外階段の木造禁止（令121条の2）、避難階段（令122条）、避難階段・特別階段の構造（令123条）、出口（令125条）、出口の開閉方法（令118条・令125条の2）、手すりと屋上広場（令126条）。敷地内の通路（令128条・令128条の2）についても3階以上の建物と簡易宿所に適用される基準は同じですので、その点でも省エネですね。

したがって、1階建て・2階建ての物件の場合には別途上記の要件を満たさなければならない場合も発生してくる可能性があるので、初めから3階建て以上の物件を選びましょうということです。

簡易宿所をやろうとしている階がビルの何階にあたるのか

そのビルの何階で簡易宿所をやろうと考えているのか、何階が借りられる物件なのかも大切なポイントです。

簡易宿所を初めとする特殊建築物が3階以上に入る場合、そのビル全体を耐火構造としなければなりません。仮に3階建てのビルの全てが事務所用途であった場合、防火地域の話しを抜きにして考えれば、その建物は現状では耐火構造ではない可能性があります。

したがって、簡易宿所が3階に入るということだけで、１階２階の事務所部分を含むその建物全体を耐火構造の建築物にしなければなりません。これは、ほとんど無理な話しです。

もっとも、都心のビルであればそもそもはじめからＲＣや鉄骨構造で耐火建築物の場合が多いでしょうから、そこまで神経質になる必要はないかと思います。

では、そのビルに入っている他の施設に影響を与えずに3階以上の階で簡易宿所をやりたい場合にはどうすれば良いのか？

それは、もともと耐火構造の建物で簡易宿所をやれば良いのです。では、もともと耐火構造の建物はどこにたくさんあるでしょうか？

防火地域です。

基本的に防火地域にある建物であれば用途が事務所だろうが、住宅だろうが、店舗だろうが、①階数が3以上の建物又は②100㎡以上の建物の場合、耐火構造でなければいけないわけですから、それを狙って探せばいいのです。

そうすれば新たに耐火構造どうこうの話しは出てきません。全く問題はないわけです。

結論

簡易宿所は防火地域にある建物の3階以上の階でやる。

防火地域での注意事項

防火地域内での耐火建築物に関する基準は上記の①と②がメインですが、その他門や塀の材質による除外や平屋建ての場合の除外等がありますので注意が必要です。詳細はここでは割愛します。

11.㎡数

簡易宿所として使用したい部分の床面積が100㎡以上の場合には、用途変更の確認申請が必要になります。100㎡未満なら用途変更の確認「申請」は不要です。

不要ですが、それは行政庁又は審査機関に「申請」がいらないということであって、建物としての構造や設備は建築基準法上の簡易宿所・旅館としての基準を満たしていなければなりません。

ちなみに、弊所では100㎡未満であればこの時点で建築士による法適合状況のチェックを行います。

確認申請が不要ということで、旅館業法としての要件のみを満たした状態で、建築基準法はノールックで申請するところもあるみたいですが、そんなことは後々問題となりますので弊所ではやっておりません。

耐火構造

簡易宿所での2階部分が300㎡を超える場合にはその建物は耐火構造にしなければなりません。

200㎡以上の場合、簡易宿所では直通階段を2つ設けなければならない等の基準がありますが、それもさきほどから説明している階数が3階以上の建物であれば既に備えておりますので別途考慮する必要はありません。

バリアフリー条例

㎡数との関係で1点だけ注意が必要なのは東京都建築物バリアフリー条例です。

旅館は床面積の合計が1,000㎡超えるとバリアフリー条例対象となり、バリアフリーに対応した設備が必要となり、大幅な工事が必要となります。

したがって、原則としては1,000㎡を超えない範囲内での物件探しが大切な部分です。もっとも、旅館だけで1,000㎡いかない場合でも同じ建物にバリアフリー条例の対象となる施設が入っている場合には、既存の施設と旅館の合計床面積で2,000㎡を超えた場合は旅館独自で1,000㎡に届かない場合であっても、バリアフリーの対象となりますので注意が必要です。

バリアフリー条例の対象となる特別特定建築物へのリンクはこちらから。

結論

100㎡以上であれば用途変更の確認申請が必要となる。3階以上で耐火構造の建物であればそこまで㎡数は関係ない。バリアフリー条例に注意。

12.窓

窓に関しては窓先空地との関係でとても大切なポイントですので、注意が必要です。窓先空地の部分でも説明したとおり、都心で立地のいいところであれば窓先空地の確保は困難な場合が多いのが実情です。

そんな場合、道路に面した窓があるかないかが簡易宿所許可取得の命綱になりますので、窓は大きな窓があるに越したことはありません。

窓の数はなるべく多く、大きさなはなるでく大きな窓が確保できれば色々なプランを立てることができますので、その点を意識した物件探しが大切です。

ちなみに、新宿区では窓先空地用の窓として認められる窓の大きさは幅75ｃｍ×高さ 120ｃｍ以上となっています。

結論

窓の数は多く、大きな窓があればあるだけ良い。

13.天井高さ

天井の高さは、簡易宿所で2段ベットを置く際の基準となっている自治体があります。概ね、2.5ｍ程度確保できていれば問題はありません。

14.トイレの個数

トイレについては、簡易宿所でのトイレ数の基準についての大切なポイントを解説しましたが詳しくです。参考にしてください。

15.洗面所の数と給水栓の数

共同洗面所の場合には給水栓の数、共同洗面所ではない場合には洗面所の数となります。トイレの個数から1つ引いたものが給水栓又は洗面所の数となります。

水回りですので、そのスペースがあるかどうかの確認は必要ですね。ちなみに、台東区のなかなか厳しい基準では共同洗面所の場合の給水栓どうしの間隔は70㎝となっています。

16.浴室と浴槽

浴室と浴槽については、簡易宿所での浴室・浴槽の基準についてでまとめています。

17.階段

簡易宿所に設ける階段については、その構造や寸法、階段の数が建築基準法上決まっています。もっとも、寄宿舎や共同住宅をはじめとする特殊建築物や3階建て以上の建物であれば階段については、ほとんどが簡易宿所と同じ規定が適用されるので転用はしやすいです。

階段の寸法

階段の寸法は、踏面（踏む面）・幅（横幅）・蹴上（一段の高さ）の3つからなります。それぞれ直上階の床面積や客室の床面積を基準として異なってきますので下記の表を参考にしてください。

規模	幅	蹴上	踏面
直上階の床面積合計が200㎡を超える場合、居室の床面積の合計が100㎡を超える地階	120㎝以上	20㎝以下	24㎝以上
それ以外の場合	75㎝以上	22㎝以下	21㎝以上

直通階段・避難階段

直通階段の設置や直通階段の数、客室から階段までの距離の基準、屋外階段の禁止避難階段については、寄宿舎や共同住宅をはじめとする特殊建築物や3階建て以上の建物であれば同じですので、転用にあたっては比較的やりやすいと思います。

東京都では、建築安全条例で直通階段をらせん階段とすることが禁止されていますので注意してください。

結論

特殊建築物や3階以上の建物の場合は簡易宿所と同じ基準なので転用しやすい。らせん階段は禁止。

20.廊下幅

簡易宿所の場合の廊下幅は、両側が客室の場合には1.6ｍ以上、その他の場合には1.2ｍ以上が基準となっています。

この点も寄宿舎や共同住宅をはじめとする特殊建築物や3階建て以上の建物であれば同様の基準となります。

21.消防法上の観点から

消防法上の設備については、民泊と消防法について：自動火災報知機等、消防設備設置義務が詳しいので参考にしてください。

その他の条件

22.融資条件

物件を購入する場合には、利用するローンで簡易宿所運営が許されているのかに注意が必要です。

住宅として使用するわけではありませんので、住宅専用のローンだと銀行からＮＧが出ます。簡易宿所への用途変更をした場合には、当然には登記簿謄本（登記事項証明書）には反映されませんが、本来なら謄本の表題部を変更しなければいけない状態なのです。

23.オーナー許可・マンション規約

賃貸物件やマンションで行う場合には、オーナー許可、マンション管理規約、管理組合の許可を得られるかも大切なポイントです。無断での簡易宿所運営は絶対にＮＧです。

まとめ

以上が既存の雑居ビルで簡易宿所をやる場合の物件探しにおけるチェックポイントです。ただ、これで全てではありませんし、物件によっては色々な問題も発生してきます。

もっとも、物件探しに困っている人にとってはある程度の基準にはなるのかなと思っています。是非、この記事を参考にして物件探しをしてみてください。

ビルのワンフロアで用途変更をかけて簡易宿所というパターンは今後確実に増えてくると思います。

物件探しのポイントはいかに早くＮＧ物件に見切りをつけ、望みがある物件に集中するかだと思います。旅館業法にかかわる内部のリノベーションは比較的やりようがありますが、建物の構造や違うフロアに入っている施設に与える影響についてはどうしようもできません。

そんなやっかいな物件を早い段階で見極めて損切りできることが大切だと思います。

ここまで民泊熱が過熱してくると、適切な物件探しは一種の宝探し感を呈してきています。いち早く適法に民泊ができるお宝物件を見つけられればいいですね。

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