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2017年以降、民泊新法が施行され、まっさきにレッドオーシャンになるであろう業種が「民泊施設管理者」なる新しい制度です。新たな民泊ビジネスの重要なプレイヤーになるであろうこの民泊施設管理者について、今日はその要件やその他諸々を勝手に独断と偏見に基づいて予想してみました。

民泊施設管理者なる概念は、2016年6月2日に閣議決定された規制改革実施計画の中で本格的に登場します。なので、この規制改革実施計画と13回に渡って行われた「民泊サービスのあり方に関する検討会」での資料をもとに、民泊施設管理者に比較的近い制度なんかも参考にしつつ予想してみましょう。

民泊施設管理者の登録管轄はどこ?

民泊施設管理者制度は一定の要件を備えた者(法人又は自然人)が行政に登録を申請するような制度になります。

では、その登録先の管轄はどこでしょう?

民泊施設管理者制度を不動産業の一環と考えるならその管轄は国交省、旅館業に近いような形の制度として考えるならその管轄は厚労省といった感じでしょう。

管轄について民泊サービスのあり方に関する検討会では以下のように言っています。

6.所管行政庁について

民泊は住宅を活用した宿泊の提供という位置付けのものであること、仲介事業者に対する規制の枠組みを設けること、感染症の発生時等における対応が必要であること等にかんがみれば、国レベルにおいては、国土交通省と厚生労働省の共管とすることが適当である。

共同管轄が適当ということです。

本当に共同管轄が適当かどうかは大いに議論のあるところですが、検討会では共同管轄が良いとの方向性みたいです。規制改革実施計画でも同じことをいっています。

民泊制度がますますカオスな感じになりそうですね。

要件は?

民泊施設管理者の要件は一番気になるところですね。宅建業者でなければならないなんて話しがどこぞのニュースサイトで話題になっていましたが、オフィシャルではそんな情報はどこにも出ていませんね。

宅建業者うんぬんは後ほど触れますので。

法人でなければならないか

法人でなければならないのか、個人でなければならないのかは、以下の規制改革実施計画での表現がヒントになります。

③提供する住宅において「民泊施設管理者」が存在すること。(登録された管理者に管理委託、又は住宅提供者本人が管理者として登録。)

これは、家主不在型民泊の要件の1つです。その括弧書きに注目。

括弧書きには「住宅提供者本人が管理者として登録」とあります。仮に管理者が法人限定ということであれば、提供者本人が管理者でも良いというこの括弧書きとの整合性がイマイチとれなくなってしまいます。

住宅提供者である本人は自然人の場合がほとんどでしょうから。

したがって、民泊施設管理者の主体としては自然人でも良さそうですね。でも、住宅提供者本人が管理者となる場合だけ自然人で他人の委託を受けて民泊施設管理者になる場合は、法人でなきゃダメですよ、ってのもあり得ますね。

となると、主体としては「一応」法人でなくても良さそうって感じにしておきましょう。

宅建業者限定なのか?

これは、オフィシャルのアナウンスはありませんが可能性高いでしょうね。宅建資格でなくても何らかの資格要件、主任者要件を課してくることは大いにあり得ます。

なにしろ、ここまで民泊という言葉が悪い意味で一般化してますから、その管理者に何も資格要件を設けないってのは無い気がします。

国交省管轄で何かを管理する業種というとマンション管理業の登録がまず考えられます。

これは、「民泊サービスに関する検討会」で大手マンション管理業者が民泊施設管理者の候補としてアピールしていた点からも両者の親近性がわかります。

そして、マンション管理業の登録にも管理業務主任者が必要なように、民泊施設管理者にも何らかの資格要件は必要になってくる可能性が高いです。それが宅建業の免許なのかどうかは不明ですが現状では宅建免許が一番の候補でしょうね。

住宅提供者本人が管理者となる場合には、資格要件は免除ってことにすれば、本人が民泊施設管理者になる場合との整合性もとれますし。

個人的には、宅建業者ではなく、何か民泊施設管理者としての講習をうければOKみたいな感じのほうが良いのかなとも思います。ただ、そこまでの制度構築は新法施行までに多分間に合いませんね。

業界の政治力次第という部分が大きいですね。

資金要件はあるのか?

何かの登録の際に出てくる要件として代表的なものが、この資金要件です。管理するのはいいけど金もってるの?ってことです。

宅建業者になるには160万程度必要ですし、建設業でも500万円の資金要件があります。

民泊施設管理者と近い制度と思われるマンション管理業者にも300万円の資金要件がありますね。金がないところにはやらせないよ、ということです。

おそらく、資金要件も設けてくるのかなと思ってます。ただ、そうなると住宅提供者本人が管理者になる場合にはハードルが高すぎる気がします。それも例外扱いにするのでしょうか。

管理者と民泊施設との物理的な距離

民泊施設と管理者の営業所との物理的な距離の近さは、ある程度求めてくると思います。民泊施設管理者の営業所が民泊施設に何かあった時に駆け付けられない距離にある場合は、その施設の管理者にはなれないような形になる気がします。

民泊に関しては近隣対応が一番大切ですから、物理的な距離はおそらくマストでしょう。

家主居住型に比べ、騒音、 ゴミ出し等による近隣トラブルや施設悪用等の危険性が高まり、また、近隣住民からの苦情の申入れ先も不明確である。   「民泊サービス」のあり方に関する検討会最終報告書(案)より

渋谷の民泊施設の管理者が東京の奥多摩にある業者でもすぐに対応することはできませんからね。物理的な距離要件としてすぐに駆けつけられる距離という感じで、なにかしらの基準を設けてくるはずです。

更なる淘汰の契機になる気がします

民泊新法が施行され民泊施設管理者制度が動き出せば、鍵の引き渡しや本人確認、荷物預かり、苦情窓口等は全て民泊施設管理者が行うことになるはずです。

ということは、これらのビジネスに関わっている方は民泊施設管理者になることは新法施行後は必須要件になってきます。

特に民泊代行会社なんかは民泊施設管理者じゃないと今後は商売にならないんじゃないかなと思います。新法施行後は民泊ホスト以外のプレーヤーは全部民泊施設管理者がやるような未来になるかも知れませんね。

※この記事は完全に主観的・個人的な予想ですので、予想が外れても責任はとれませんのであしからず。

この記事を書いたのは民泊実務集団TEAM NanatsuBaです

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。