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最近は民泊新法(住宅宿泊事業法)下での効率的な民泊運用の方法につき色々な意見があります。

マンスリーとのハイブリッドやシェアハウスとのハイブリッド・・・。各企業もここぞとばかりに民泊市場に算入し、全国的にホテル建設は急ピッチで進んでいます。

ただ、私の個人的な意見では民泊新法(住宅宿泊事業法)はほとんど使い物にならない気がしています。

理由はやはり営業日数の制限、いわゆる180日ルールに関して。

180日ルールの意味すること

民泊新法=180日ルールみたいな公式がすでにできあがっていますが、現状ではまだ180日という日数ばかりが独り歩きしています。ほとんの意見が年間で180日は絶対に民泊ができることが前提となっていて、残りの185日をどう使うか、それを一生懸命考えています。

それこそが最大の盲点だと思うのですが・・

民泊新法で180日という日数はあくまで法律的な最大営業日数という事を忘れてはいけません。

3項 この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法(昭和二十三年法律第百三十八号)第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数一年間で百八十日を超えないものをいう。

1年間で180日を超えないもの。

どこにも年間180日の営業保証はされていません。ここを、間違って見切り発車しますと蓋をあけた時にとんでもない明後日の方向に進んでいたりするかも知れませんので注意が必要です。

大切なのは180日以下でしか営業ができないということと、その日数は自治体が任意に定めることができる、ということ。

現に軽井沢や、北海道では民泊新法による民泊をほとんど認めないような方針で条例検討しているとの話しもあります。東京でも、それに近い雰囲気があると思います。

東京で特区民泊が根付かないのは、やはり民泊に対する漠然とした不安という住民の意思が反映されているわけでしょう。漠然とした無人運営に対する外部不経済は民泊新法だからといって完全に払拭されるわけではありません。

個人的には、民泊新法(住宅宿泊事業法)での営業日数は90日や60日がデフォルトになるかと思っています。海外の民泊にならってそれぐらいが落としどころなのかなと思います。

なので、あくまで180日基準でビジネスモデルを構築するのは現状ではかなりリスキーな気がします。

180日ルールの解決策

じゃあ、どうすればいいか。

これは、180日ルールを民泊のほうから考えているとなかなか解決策が出てきません。

180日ルールを民泊の方から考えて、180日しか民泊ができないと考えるのではなくて、賃貸のほうから考えて空室リスクの解決策として民泊を利用する。そんなレベルでの活用ぐらいにしかならないというのが民泊新法(住宅宿泊事業法)の実質かなと思っています。

なので、賃貸物件の空室の時にだけおまけとして民泊をやる。あくまで民泊メインではなくて賃貸物件で入居者を募集中の期間だけ民泊を行う。

民泊で「おらーっ、稼ぐぞー」ではなくて賃貸物件の空室リスク対策の選択肢として、利回りが良い民泊という手段が誕生しました、ぐらいのイメージでいたほうが良いと思います。

民泊新法(住宅宿泊事業者法)に180日の規制がかかった時点で簡易宿所や旅館業の許可を取得せずに、完全な宿泊業をやるのはもう無理になりました。そこは、もう決まってしまった事ですのでいつまでも「新法ハンターイ」とやっててもしょうがないです。

後は、言い方や売り方の問題だとは思いますが、「空室リスクを民泊で補完」なんてやればちょっとは売りやすいのかなとは思います。それなりに観光需要がある地域であれば地方のサブリース物件なんかでも空室リスクを補完する対策として民泊は意外と根付くかもしれません。

ただ、民泊新法(住宅宿泊事業法)での管理業者だけは色々なビジネスチャンスがあるのかなと思います。賃貸メインでやるとしても、賃貸物件管理会社は宿泊業に関してはノウハウはありませんから、管理のノウハウやリスティングの管理は外注するという事も充分考えられます。

あと、一発逆転の爆発の可能性があるのは特区民泊です。東京の主要地区で特区民泊2泊3日がはじまったら、それこそ民泊新法(住宅宿泊事業法)は完全に忘却の彼方でしょう。

なかなか、具体的な事が決まってこない民泊新法(住宅宿泊事業法)ですが、フルで宿泊業をやりたいならやはり旅館業法でやるしかありませんね。

民泊事業者限定の交流会を10/11(水)に開催します

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。