ちょうど今、新築物件での民泊新法の申請のご依頼いただいております。新築共同住宅一棟まるごと民泊新法での申請をするというパターン。
この場合、そもそも共同住宅一棟という点において、次に新築という点においてそれぞれ注意点があります。
1.共同住宅一棟で申請する場合
この場合、申請を各部屋ごとではなく一棟単位でしてしまうと、当然ですが180日のカウントが一棟単位になってしまいます。そうすると、例えば一棟６部屋の共同住宅の場合であれば６部屋それぞれで180日をカウントするのではなく、一棟全体で180日しか使えません。
これをやってしまうと、収支が全く合わないでしょう。
したがって、申請は必ず１部屋ごとに行うようにしましょう。例の場合ですと６通の申請書が必要になります。
2.新築物件で申請する場合
民泊新法では届け出る建物の使用形態は3つに限られています。すなわち、その物件の使用形態が民泊新法が用意した３つのカテゴリー当てはまらないと申請ができないとうことです。
基本思想は、民泊用の投資用物件は認めないというもの。
民泊専用マンションは認めない。これが基本です。新築の場合、民泊専用マンションの蓋然性が高いということで、チェック対象になります。
以下、その3つのカテゴリーごとに新築物件の扱いをみてみましょう。
①現に人の生活の本拠として使用されている家屋
家主居住型の場合です。この場合は問題ありません。新築だろうとなんだろうと自分の家なわけですから、民泊専用マンションではありません。
②入居者の募集が行われている家屋
民泊を行っている間、賃借人の募集がされている場合です。借り手がつかないから、それまで民泊をやります、というパターン。
この要件と次の③の要件はかなりの混乱がみられます。自治体担当者でも、混乱している場合が多いので注意が必要です。何も知らない状態で相談に行くと担当者に「新築なんで民泊はできませんよ」と言われ、門前払いになりかねません。
論点は新築でマンションを建てたが入居者がつくまで民泊で回したい。こうゆう事例だと民泊新法で申請できるのか？という点です。②の要件の場合でも、新築マンションであったらだめなのかということです。賃貸募集していて、入居者がいつまで経ってもつかない！・・じゃあ、しょうがないから民泊やりましょうという事実が必要か否かです。または、いままで賃借人はいたけどその人が出て行ったら、新しい賃借人が全く決まらない！という事実が必要かどうかということです。
これに対する自治体の対応はまちまちです。
新築マンションでも入居者募集が行われていれば問題ないという自治体もありますし、添付書類さえ満たせれば問題ない、申請者側の認識が新築投資用マンションでなければ良い・・・実に様々な解釈があります。
私見としては、②の要件の場合には新築であろうと何ら問題がないと思いますが・・
色々な解釈がありますが、②の要件に関しては新築という事だけでNGという解釈をしている自治体はあまりないと考えています。
新築要件は②では問題にならないと言っている自治体もあります。
大切なのは新築＝NGという認識を持っている担当者にしっかりと説明できるかどうかです。担当者が無知だとかたくなに新築＝NGという考えを変えないですから。
そうなったら国のコールセンターでエビデンスをとって自治体にぶつけてみましょう。
③随時その所有者、賃借人、または転借人の居住の用に供されている家屋
新築云々の話しは本来はこの要件の部分のお話です。このカテゴリーの物件はセカンドハウスや別荘として使用している家屋です。そういった属性の物件として申請する場合、新築投資用民泊専用マンションはNGですよ、ということです。
よって、セカンドハウスや別荘として使用する予定の新築物件を申請する場合、新築だということで行政から物言いがつくわけです。ちょっと待てよ、このマンション新築だけど民泊専用マンションじゃないよね、と。
答としては、未使用でないことを証明すれば問題ありません。
それは、②の場合とほとんど同じ。基本は添付書類さえ揃えられれば良いとの解釈の自治体がほとんどです。
なので、公共料金の領収書、近隣のコンビニでの買い物レシート、高速料金の領収書（普通はETCだと思いますが・・）そんなものが用意できれば添付書類としてはOK。もちろん、事実として本当に民泊専用投資マンションでないことは必要です。
ようは、１回でも使った事があればいいということです。
新築未使用と言えるか言えないかは、使用履歴があるかどうかという問題になります。使用履歴があるという為には、添付書類をそろえればOKです。
大切なのは、しつこいようですが、行政側から「新築なんでダメです」と言われた場合にこういった事を知っていることです。知らないと、ああそうなんだと門前払いになってしまいます。
まとめ
一棟マンションで民泊をやる場合と新築マンションで民泊をやる場合について書きました。
申請者側がしっかりとした使用目的をもって投資用民泊専用マンションではないという事を証明できれば、問題はありません。
冬木 洋二朗
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