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先日、住宅宿泊事業法・家主居住型で民泊をやりたいとの問い合わせがありましたので、青梅まで行ってきました。

写真がないのが残念ですが、青梅いいところでした。川もあって山もある。東京とは思えません。


建物は非常にしっかりした造りの戸建てで、2世帯住宅なので玄関も2つありました。旅館業許可でいけるのでは・・と思いましたが用途地域が住居専用地域のため旅館業・簡易宿所ともに無理でした

そのため、住宅宿泊事業として申請する方向性でしたが、1つ問題点が浮上しました。

場所貸しサービスとの併用

その物件は現在、スペースマーケットを利用して場所貸しサービスを行っています。

月の利用者としてはそこまで多くないとのことでしたが、たまに庭を映画に使いたいだとか、和室でコスプレ写真をとりたいだとか、そうゆう依頼があるということでした。

場所貸しサービスの手軽さ

場所貸しをする場合は、格別にゲストの管理は不要で、基本的には放置です。家主は家にいてもいなくても構いません。

貸したらそれまで、家主は何もすることはありません。

その手軽さは民泊とは比べ物になりません。

なので、今回の相談者さまも場所貸しとしての運用はできれば続けていきたいとのこと。

しかし、ここで住宅宿泊事業法の壁が立ちふさがります。

住宅宿泊事業法の縛り

住宅宿泊事業と場所貸しの併用はできないのです。

正確には、住宅宿泊事業と他のビジネスの併用ができないのです。住宅宿泊事業を運営している物件では、他の収益をあげる行為ができません。

したがって、一度住宅宿泊事業をはじめてしまえば、宿泊者がいないからと言って他のビジネスをするこはできません。

今回のケースでいけば、民泊か場所貸しかの2択をしなければなりません。

ただ、収益としては今回の物件であれば、明らかに民泊をやったほう良いでしょう。場所貸しであれば、月に数万円の利益とのことでしたが、民泊であれば月に10万円程度は収益がでるはずです。

家主居住型であれば、初期費用はほとんどかかりません。ゲストの宿泊料は全て利益になります。

ただ、ここで第2の問題点が発生します。

家主居住型の壁

家主居住型民泊は、ゲスト滞在中は常にホストが家にいなければなりません。相談者の方は、毎日ではありませんが都内で仕事があります。週に数日仕事のために家をあける必要があります。

奥様もいらっしゃいますが、奥様もお仕事で家を空ける時があります。

そんな日を数えていくと、ゲストを受け入れられる日はほんとうに数えるぐらいしかないのではないかとの事でした。

だったら手のかからない場所貸しのほうが良いのでは・・

申請者が家にいる必要がある

さらに、住宅宿泊事業の場合には、申請者である個人が家にいなければなりません、配偶者の方が家にいても不在と判断されてしまいます。

朝出勤時間までに、ゲストがチェックアウトしてくれれば良いが、毎回朝早くチェックアウトをお願いするわけにはいきません。

そんな事を想定してお話しいたしました。

不在型民泊の応用

ただ、方法がないわけではありません。

家主居住型で申請するから不在は許されないわけであって、家主不在型であればいつ不在にしようが問題ありません。当然です。

そして、家主不在型というのは必ずしも家主が家を不在にしていなければならない事までも要求していません

家主不在型として、管理業者に管理業務を委託する場合でも、事業者は家にいても良いのです。

不在型だけど家にいる

不在型として登録しておいて、自分が家にいる時にはゲストのお世話を自分がするという形でも問題ありません。そして、この場合、近くに登録済みの管理業者がいない場合は、駆けつけ業務を自分または近隣の協力者に再委託してもらえば良いのです。

自分に再委託してもらうと、家主居住型で出てきた「常に家にいなければならない問題」が出てきますので、できれば近隣で協力者の方を探して、駆けつけ業務をお願いしてもらうのが良いでしょう。

管理業者と協力者に支払う毎月のコストと初期費用としての消防設備の施工費が、居住型よりかはかかってしまいますが、これはどうしようもありません。

駆けつけ業務の協力者は、地元であれば見つかりやすいかと思いますし、知人が全くいなければジモティなどで探すか、近隣の人に思い切って頼んでみるのも手かと思います。

その分、ゲストに自分がしっかりとサービスをし、宿泊単価を下げ、良いレビューを獲得すれば余裕で費用分はペイできると思います。

されに、ゲスト滞在中でも縛られることなく、家を不在にできるというのが最大のメリットかと思います。

こんなスキームでいければいいかなとご提案いたしました。

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
名称 With B hostel
場所 東京都中央区
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー・34名

廃屋状態となっていた旅館を、HOSTELとして復活。新たに旅館業許可を取得しました。

許可種別 旅館営業許可
名称 Book Tea Bed IZU-OSHIMA
場所 東京都大島町
規模 2階建
対象面積 282.65㎡
構造 RC造
用途 旅館営業
定員 客室数9
竣工 2018年5月

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
場所 東京都中央区日本橋
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー1部屋、34名(17ベット)
 

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。