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旅館・簡易宿所へのコンバージョン(用途変更)を考えた場合に意外と見落としがちなのが「特別用途地区」と「地区計画」です。

用途地域に関しては皆さん注意して見ているのですが、特別用途地区と地区計画についてはほぼノールックでご相談をいただく場合が多いです。

保健所の管轄である旅館業・簡易宿所の要件に関しては買って(借りて)しまった後、お金さえかければ最悪どうにかなります。

しかし、この「特別用途地区」と「地区計画」に関しては用途地域の規制と同じで、お金を出してもどうにもならない部分ですので、事前の注意が必要です。

特別用途地区

特別用途地区は、用途地域とはまた別の概念で自治体が独自に定めます。その地区独特の事情(土地利用促進、環境の保護等)を反映して地区ごとに規制を定めていきます。

文教地区

宿泊業に関して注意すべき特別用途地区で代表的なものが文教地区です。文教地区では第1種、第2種ともに宿泊業はできません。

墨田区のように一切文教地区の定めがない自治体もありますが、逆に渋谷区のように神宮前一帯はほぼ文教地区なんて自治体もあります。

中高層階住居専用地区

次によく出てくるのが中高層階住居専用地区です。

用途地域の住居専用地域と似ていますが異なるものです。この地区の建物は一定の階数以上の部分は住居として使用しなければなりません。

したがって、共同住宅をコンバージョンする時には注意が必要です。7階建ての共同住宅をコンバージョンしようと買ったはいいが、実はそこは中高層階住居専用地区で、3階以上は宿泊施設にできないなんてことがあったら大変です。

実際の事例では荒川区の共同住宅コンバージョン案件で用途地域としては準工業だったのですが、調査をしてみるとそこは特別用途地区の第3種中高層階住居専用地区だったなんてのがありました。この案件自体はまだ購入前だったので全く問題はなかったのですが。

特別用途で注意するのはこれくらいでしょうか。中高層階住居専用地区なんかはほんとによくありますので注意が必要です。

地区計画

次は、地区計画です。これも都内では普通に出てきます。

地区計画とは、その地区の特性にふさわしい街づくりをするための計画のことです。趣旨は特別用途地区なんかと同じでその地区独特の街づくりとして独自の規制をしていきましょう、というもの。

地区計画は自治体によりばらつきがかなりあります。一定の条件のもとに容積率や建ぺい率の緩和を受けている地区、商業化を進める地区等、様々な規制があります。

宿泊業との関連で注意しなければならないのは住居系の建物を増やしたいという地区計画の場合です。その場合には、住居系の建物であることを条件として容積率の緩和や様々な規制緩和がされています。したがって、コンバージョンをする際には必然的に一定の制約がかかってきます。

感覚として、千代田区は住居系の建物を増やしたいという趣旨の地区計画が多い気がします。千代田区・中央区なんかは、区のほとんどに地区計画がかかっています。

地区計画も用途地域と同様に後からどうにもならない事ですので注意してください。

まとめ

あとは、都内であれば駐車場整備地区なんてのが良く出てきますが、それは大体1000㎡超えの施設に対してのものなのでそこまで案件的に頻出ではありません。

コンバージョンにしても新築にしても宿泊業をお考えの場合には、常に住居系地域とのすみ分けがついてまわります。

地域、地区に関してそもそもNGだと、その後どんなファインプレーをしても許可取得はできませんのでご注意ください。

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
名称 With B hostel
場所 東京都中央区
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー・34名

廃屋状態となっていた旅館を、HOSTELとして復活。新たに旅館業許可を取得しました。

許可種別 旅館営業許可
名称 Book Tea Bed IZU-OSHIMA
場所 東京都大島町
規模 2階建
対象面積 282.65㎡
構造 RC造
用途 旅館営業
定員 客室数9
竣工 2018年5月

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
場所 東京都中央区日本橋
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー1部屋、34名(17ベット)
 

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。