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旅館・簡易宿所への用途変更を考える場合、前面道路との関係は非常に大切です。

旅館・簡易宿所は建築基準法上は特殊建築物として扱われますので、接道義務との関係でも一般の住宅とは異なる規制が課されます。

今回は、特殊建築物としての旅館や宿泊施設の接道義務について解説します。

旅館、簡易宿所と道路に関する規制

まずは、旅館・簡易宿所と前面道路との関係を整理します。ポイントは2つです。

①前面道路との接道義務の関係

②前面道路の幅員との関係

①は建物が建っている敷地と道路の接道幅の問題のことです。敷地は道路にどれくらい接していれば良いかということです。対して②は前面道路の幅のことです。道路幅員の問題ですね。

これ、それぞれで4mとか2mとか同じ基準が出てくるので分けて考えないと混同してしまいます。

①接道義務との関係

接道義務との関係で注意すべきことは、旅館・簡易宿所は特殊建築物としての扱いを受けるということ

特殊建築物ではない一般の住宅などの敷地は建築基準法上、2m道路と接道していれば問題ありません。

これが大前提です。

ただ、旅館・簡易宿所の場合、その建物は特殊建築物と呼ばれる居住用の一般的な建物とは違う種類の建物になりますので、接道義務もハードルが上がり、4mが要求されます。

東京都では建築基準法に加えて東京都建築安全条例が適用されますので、安全条例上4m接道が求められます

したがって、東京都の場合、旅館・簡易宿所の敷地は4m道路に接道していなければなりません。※500㎡を超える場合は6m、1,000㎡を超える場合は8m・・という感じで広さごとに接道の長さが変わっていきます。

②道路幅員との関係

次は、道路幅員との関係です。

道路幅員に関しては、一般の住宅などと同様に前面道路の幅員は4m確保できていれば問題ありません。最低で4m確保が原則になります。

したがって、4mの幅員がある道路に(②の問題)、4m接道していれば(①の問題)旅館・簡易宿所の場合は問題ありません。

セットバックの要否

では、4m幅員が確保できていない道路に接している場合はどうなのでしょうか。幅員が2mしかない道路などは山ほどありますので、この点はどうなのでしょうか。

4m幅員が確保できていない道路の場合でも、新築の場合はNGですが、旅館・簡易宿所への用途変更であればOKです。

現状で4m幅員が確保できていない建築物は既存不適格建築物といいます。既存不適格建築物であれば、新しく建物を建てる場合は道路幅員を4m確保できるように建てなければなりませんが、用途変更であれば既存不適格のままで問題ありませんので、前面道路の幅員もそのままでOKです。

ですので、次回新築時は道路幅員を4m確保するために、後退しなければなりません(これをセットバックといいます)が、用途変更であればセットバックは不要です。

 

まとめ

接道義務の問題と、道路幅員の問題は登場する数字も同じで、混同しやすいので注意が必要です。

ポイントとしては、建物敷地と道路の接道幅の問題は4m確保が必須ですが、前面道路の幅員の問題は4m確保できなくても、用途変更であれば問題ないということ。

この2つの問題をしっかりと分けて考える事が大切です。

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。