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住宅宿泊事業を行う際には、その建物がどんな用途なのかが大切です。

建物の用途は一般的には登記事項証明書(いわゆる謄本ですね)または、台帳記載事項証明書というもので確認します。

登記事項証明書は法務局で取得します。対して、台帳記載事項証明書というものは区役所の建築審査課や建築指導課で取得します。完了検査をしたとか、していないとか、そういった事が記載されています。手数料は600円と300円のはずです。

住宅宿泊事業では建物の用途はあくまで住宅であることが必要です。

ただ、登記事項証明書上必ずしもそういった記載がなければならないのかというと話しは変わってきます。

新宿区なんかでは登記事項証明書上、住宅でなくても「実質的に住宅」であれば、それで構わないとの回答をいただいておりますし、実際の案件ベースでもそういった対応でした。

必ずしも登記事項証明書上「住宅」でなくても構わないという扱いの自治体が多いです。

実質的に住宅とは、住宅宿泊事業法ではトイレ・風呂・キッチン・洗面所があること。

建築的な用途

もっとも、その場合でも建築の用途的には(台帳記載事項証明書上)住宅でなければなりません。

登記上は住宅でなくてもよいが、建築的には住宅でなくてはならないというカオスな状況が発生しています。登記事項証明書上の記載と、建築の記載事項証明書上の記載は必ずしも一致しない場合があります。

その場合には、台帳記載事項証明書上、住宅であればOKということです。わかりにくいですね。

事務所用途の場合

では、台帳記載事項証明書上も「住宅」でない場合、例えばその記載が事務所の場合はどうなのでしょう?

これは、届出住宅が100㎡以上であれば用途変更確認申請が必要になりますし、100㎡未満であれば実質的に住宅としての要件を満たしていれば申請は不要です。

実質的に住宅としての用途を満たしているとは、採光や換気といったものが住宅基準でなければなりません。ここらへんのチェックは建築士に頼むようにしましょう。

さきほど挙げた住宅宿泊事業法としての実質的な住宅基準(トイレ・風呂・キッチン・洗面所)とは別の基準になります。

この建築のチェックのほうは、ぶっちゃけ添付書類ではわからない部分ではありますが、しっかりと自己責任で対応しましょう。

まとめ

登記上「住宅」でなくても、トイレ・風呂・キッチン・洗面所があれば問題ないが、建築的には住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎でなければならない。

そして、それを確認するには記載事項証明書という書類を取得するのが良い。建築的に住宅でなければ届出住宅が実質的に住宅かどうかは申請書の責任で判断して申請する(100㎡超えている場合は用途変更確認申請をしなければならない)。

こんな感じでしょうか。

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。