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昨日からエアビーのデータをとっています。データをとっているといっても人のリスティングを見て、要点をExcelにまとめているだけですが・・

まだ、20件程度ですが、これはこれで色々な発見があります。20件程度では統計的にはほとんど意味のない数字ですが、それでも一定のベクトルは感じられますし、勉強になる部分は山ほどあります。観察は大事ですね。

チェックポイントはこんな感じ。

  • 宿泊人数に応じた料金設定
  • 物件地域
  • 料金加算がはじまる人数とその加算額
  • 清掃料
  • レビュー数
  • 最低宿泊日数
  • 2か月間の稼働率

閑散期の2月、3月のデータですので、これで年間で一番悪くてもこんな感じ的なものが分かります。東京のまるまる貸切のみを対象としています。稼働率が高いものを上位、低いもの下位としています。データ自体はもう少し件数を増やしてから公開したいと思います。

以下、気づいた点。

宿泊料の安さは、必須ではない

宿泊料は安いもので6名でも10,000円なんていうものもあります。高いもので30,000円オーバー。

ただ、高稼働物件はこのどちらでもなくて、真ん中の価格帯に収まります。安いには、安いなりの理由があるということでしょう。平均値程度の値段設定が一番安心ということです。

したがって、価格についてはそんなに悩まず平均を意識すれば良いと思います。安いに越したことはないけれど、安けりゃいいわけではないということ。

清掃料が意外と高い

20件の清掃料の平均は9,856円でした。意外と高いです。おそらく、清掃は外注している方がほとんどなのでこの値段なのでしょう。若干、利益になる部分もあるのかなという感じです。

なので、平均値より安く設定して8,000円程度が良いのではないでしょうか。

レビュー数はあまり関係ない

ホストをやっていると、レビューを集めなければという脅迫観念がありますが、稼働率とレビューの相関関係は全く見られません。一見してレビューの多いリスティングは予約も多そうですが、そうではないのが現実です。

ただ、レビュー数が10件超えるとSEO的に有利だとかなんとかはあるみたいですが、それもはっきりはわかりません。

地域もあまり関係ない

どこの地域の物件であれば稼働率が良いというのは現状では発見できません。この地域だから勝てるという法則はありません。練馬で高稼働な物件もありますし、浅草で低稼働の物件もあります。

最低宿泊日数

意外なのですが、この最低宿泊日数が一番稼働率と関係しそうなのです。高稼働のリスティングは最低宿泊日数を設けているものが多いです。2泊~3泊の宿泊日数にしているものが多い。

逆に稼働が低いリスティングは1泊からOKとなっている事が多い。今までの項目で、最もはっきりと高稼働と低稼働の差がでている要素です。

カレンダーの虫食い状態を作らない、無駄のない戦略が大いに成功しているということでしょうか。


まだまだ、データ数が少ないのでもう少しデータを増やして、また共有したいと思います。

 

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。