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日刊サイゾーにおもしろい記事がありました。

「宿泊施設不足」は大ウソ!? 2020年東京五輪を前に、民泊破産者続出の危機

概要はこんな感じです。

東京五輪をビジネスチャンスととらえ、副業として民泊経営を始めた都内在住の会社員Aさん(39歳)は、2年前に品川区内の築40年以上の一軒家(借地権付き)を1,700万円で購入。さらにリフォーム代や設備費用に合計400万円を投じ、民泊用に2部屋を設けた。

「昨年1年間、2部屋を合わせた稼働は70日で、売り上げは50万円に満たない。利回りにしてわずか2.4%です。うちは清掃費も含め、約8,000円で貸し出しているんですが、品川界隈のビジネスホテルでもそのくらい出せば、オフシーズンや平日は泊まれるので、わざわざ民泊しようという人は少ない。かといって、これ以上料金を下げれば赤字になる。今は物件購入のために組んだローンの月7万円の返済が、重くのしかかってきている。物件を売ろうにもなかなか買い手はつかず、ジリ貧状態。このままいけば自己破産です」(Aさん)

事実、宿泊予約サイト「一休.com」で、品川駅近辺で当日宿泊できる宿を探してみたところ、アパホテルをはじめ、2名で6,000円台から泊まれるビジネスホテルが複数ヒットした。さらに、一流ホテルであるグランドプリンスホテル高輪や新高輪ですら、1万円という価格だった

日刊サイゾー 2019.01.07

かなりつっこみどころ満載なのですが、この方はそもそも民泊というものを勘違いしているからこんな事態になってしまうのです。

結局は着眼点の問題

場所は抜群に良いと思います。オリンピックの時なんかは、かなりの宿泊需要があるでしょう。ただ、オリンピック期間の数か月だけ良くてもしょうがない。常にお客さんが入らなければいけない。

この方の場合、2部屋あって年間70日稼働って、悲惨なほど稼働日数が少なすぎます。月で5.8日。これならやらないほうが良かったと感じるのもしょうがないです。

で、思うんですけど、この方の最大のミスは近くのホテルと同じ土俵で勝負していること。それに尽きると思います。

周りのアパやビジネスホテルと単純な価格競争をしてしまっている。おそらく、各OTAを見てここがこの料金だからうちはこれぐらいだとうと、そんな感じで料金設定をしているかと思います。周りのビジネスホテルを意識して施設作りをしてしまうと、発想がそこで止まってしまう。周辺がそうだから、これでいこうと。全てにおいて周りのビジネスホテルがスタンダードになってしまっているかと思います。

そもそも、民泊とビジネスホテルでは全くターゲットが違います。それはもう、サイヤ人とナメック星人ぐらい違います。狙うべき客層がまーーったく違うのです。

全く違うにも関わらず、同じお客さんをとりにいっている。自分の民泊施設をビジネスホテルの廉価版として考えていることがそもそもの間違いです。

いくらインバウンド客が伸びているからと言っても、ビジネスホテルと戦って勝てるわけないでしょう。だから、宿泊施設不足とかそんなの関係ないんです。

周りのホテルがどんな価格でやっているかなんて関係ないんですよ。そもそも、ビジネスホテルとは勝負しない。ハンバーガー食べたい人の頭の中は、マックかモスかロッテリアか・・の選択肢しかないんです。そこに、価格を安くした牛丼屋があってもしょうがないんです。牛丼食べたい人に対しては、牛丼屋がアプローチしなければ意味はないです。

なので、いくら宿泊価格を安くしても客はこないと思います。

そうではなくてこの方がやるべきなのは民泊でしかできない事をやること。それを品川区という市場に放り込んでみればいいと思うんです。

では、民泊でしかできない事って何でしょう。

  • グループ客、大人数客を狙う/基本料金を2名料金にする、2部屋あれば4-5人は収容できるはず
  • キッチンを開放、キッチン設備を充実/ビジネスホテルにはない、民泊の最大の武器がキッチンです
  • とにかく、おしゃれにする/一つの家具やさんで全て揃えましょう、色を統一
  • 戸建て貸切に/できるなら貸切型にしましょう
  • 写真撮影はプロにお願いする/賃貸物件と違い宿泊施設は写真が全てです

他に考えられる事っていっぱいあると思いますよ。有料で送迎サービスをしてもいいし、ファミリー向け施設にするのもいい(小さい子供がいるとベットよりは布団があるところがいい)、資金に余裕があればキッチンを立派なものにする、駐車場を確保する・・頭をひねればもっと出てくるはずです。

民泊は全く新しい宿泊形態であり、ホテルと比べる事自体がナンセンスという発想から全て考えてみたらよいと思います。

品川区の戸建てなんて、うまくやれば他のホテル需要とは全く違う客層を狙って、唯一無二の存在になれそうです。十分、戦える物件だと思います。

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
名称 With B hostel
場所 東京都中央区
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー・34名

廃屋状態となっていた旅館を、HOSTELとして復活。新たに旅館業許可を取得しました。

許可種別 旅館営業許可
名称 Book Tea Bed IZU-OSHIMA
場所 東京都大島町
規模 2階建
対象面積 282.65㎡
構造 RC造
用途 旅館営業
定員 客室数9
竣工 2018年5月

地上6階、地下1階建ての事務所用途ビルのワンフロアのみを簡易宿所に用途変更し、許可申請を行いました。

許可種別 簡易宿所許可
場所 東京都中央区日本橋
規模 地下1階、地上6階建
対象面積 155.25㎡
用途 事務所⇒簡易宿所
定員 ドミトリー1部屋、34名(17ベット)
 

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冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。