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民泊に関しての相談で意外と多いのが、シェアハウスをやっていた会社が、今回の民泊ブームに乗ってシェアハウスを民泊用にしたいといったものです。都内でかなり大規模に展開されている事業者様からの相談なんかが多いです。

物件は既にあるシェアハウスの物件を使って、用途変更をかけ、簡易宿所や旅館にするといったパターンです。

シェアハウスは特殊建築物

シェアハウスは建築基準法上「寄宿舎」にあたり特殊建築物です。同様に、簡易宿所や旅館も同じ特殊建築物ですので用途変更は比較的やりやすいです。同じ特殊建築物ですので建築基準法上はほぼそのままでいいんじゃないかというレベルです。

用途変更ができれば、あとは内装のリノベーションで簡易宿所又は旅館の設備水準に合せるだけです。

もっとも、既存物件がシェアハウス(寄宿舎)でも、平成26年以降にできた新しいシェアハウスの場合には注意が必要になります。

寄宿舎についての改正

平成26年までシェアハウス(寄宿舎)には窓先空地と準耐火構造の防火上主要な間仕切壁が必要でした。今も、規模によっては必要ですが、平成26年、平成27年とシェアハウス(寄宿舎)については改正が行われ、その結果、一定の要件を満たす場合には窓先空地と間仕切壁の耐火構造につき緩和が行われています。

したがって、そのような緩和が行われた物件を民泊で使用する際には、逆にその緩和が足かせになってしまいます。

古いシェアハウスであれば、寄宿舎として厳しい要件を満たしているはずですので、その点の心配はないのですが、新しいシェアハウスでは窓先空地がない物件や、防火上主要な間仕切壁が準耐火構造でないものがあります。

窓先空地が確保できない場合は、他の窓の状態にもよりますが、けっこう致命的ですので確認が必須となります。

ただ、以上の2点をクリアできればシェアハウスから簡易宿所・旅館への変更は一番やりやすいパターンなのも確かです。

あとは、銀行での融資の条件にも注意が必要です。シェアハウス(寄宿舎)だから融資OKなんだよという銀行が多いですから、民泊・簡易宿所だと話しが違うじゃねーかと、銀行が一括返済を求めてきたらやばいですからね。

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冬木 洋二朗

冬木 洋二朗

代表・行政書士Team NanatsuBa
民泊実務集団TEAM NanatsuBa代表。 行政書士。 適法・合法な民泊運営の為の各種許可申請代行を専門家チームで行っております。これまで、上場企業から個人投資家まで多くの方とご一緒にお仕事をさせていただきました。2014年から、当ブログで情報発信をしています。