最近はメール、電話での相談が多めです。
今日は、埼玉で民泊やりたいという相談でした。電話での相談でしたので相談内容をまとめてみました。
| 埼玉県南部の地域で、現在サブリースで賃貸業を行っております。6部屋2階建てのアパートです。現状、運営会社からの家賃保証がありますが、年々保証家賃が下がり、当初は6.5万円でしたのが今では5万円になってしまいました。
現在は満室ですが、銀行への融資返済を差し引くと手残りは毎月1～2万円になってしまいます。 そこで、アパート一棟を使い、民泊をやりたいと考えています。色々な方に聞いていますが、埼玉だとお客さん来ないよ、という意見もあり迷っています。 |
お電話で一通りアドバイスはさせていただいたのですが、同じような状況の方もいるかと思いますので、記事としてまとめておこうと思います。
結論から
手残り1万円～2万円なら、民泊やりましょう。ただ、民泊は賃貸経営と違い運営コストも意外とかかりますし、初期投資もけっこうかかります。
しかも、運営を代行会社に発注するのであればしっかりしたところに委託しなければ、代行料金だけぼったくられ、レビューの評価を落として、非常に残念な結果になります。
民泊だからすぐに稼げるというわけでもありませんのでそこは注意が必要です。
どの制度で民泊をやるのか
では、民泊をやるにはどんな制度がありますでしょうか。
埼玉ですので特区民泊は使えません。残るは、旅館業法での民泊か、住宅宿泊事業法での民泊となります。
どちらの民泊スタイルを選ぶかは、運営方法がポイントになります。駆け付け要件を満たせるのかどうかが、もっとも大切なポイントです。
旅館業民泊では、管理事務所を外部に設けた場合でも、ほとんどの自治体で10分以内の駆けつけが要求されます。
対して、住宅宿泊事業では概ね30分以内の駆けつけ要件が課されます。
2つの制度を比較した場合、当然年間営業日数の多さは大切な要素ですが、実際の運営をどう行っていくかのほうが実は大切なのです。
人件費をいかに抑えるか。そこがもっとも大切です。小規模施設の場合、自分がいま住んでいる場所から民泊施設を管理できるのかどうか、という視点が不可欠になります。
小規模施設の場合、旅館業法民泊で通年営業できたとしても、人件費が発生するならば、通年営業のメリットはありません。
埼玉だとお客さんこないよ
相談者様の場合、色々な代行会社などに相談したら「埼玉だとゲストが来ないでしょう」と言われたとのこと。
確かに、インバウンド客はほとんどが東京観光目的です。たまに、埼玉目的のゲストもいますが1割程度でしょう。
ただ、この物件、さいたまスーパーアリーナにめちゃくちゃ近いのです。
それだけでやる価値はあります。
スーパーアリーナ需要
ちょっとシュミレーションしてみましょう。この際、東京観光のインバウンドゲストはおまけとして考えます。繁忙期なら普通に東京観光目的のインバウンドゲストも来ますけど、閑散期はそんなに来ません。ここは、割り切ります。
メインターゲットはさいたまスーパーアリーナのお客さんです。ライブ、イベント客を狙います。これは、民泊施設がスーパーアリーナに近ければ確実に来ます。実証済みです。
で、スーパーアリーナは月に10日程度はライブやイベントがあります。月に10日間スーパーアリーナのお客さんを泊めるとしましょう。
1部屋1泊8,000円、家賃5-6万円の部屋ですから1ｋぐらいでしょう。定員2人で8,000円とします。で、6割稼働でライブがある日は1日で3部屋埋まるとします。
3部屋×8,000円＝24,000円が1日の売上です。これが月に10日あるとする。240,000円です。
スーパーアリーナ客のみで、月に24万円の売上です。それにプラスして、他の日もインバウンドや日本人のゲストが泊まると仮定。
残りの20日のうち、10日宿泊予約がはいったとする。さっきの計算と同じ10日間の計算をします。10日で240,000万円。
24万円（インバウンド＋通常客）×24万円（ライブ客）＝480,000円となりました。
月に20日間、6割で稼働して、この数字です。サブリースの賃貸経営よりかは、いい数字だと思います。
ここからローンの支払いや代行会社への報酬、ライフラインや備品の代金を引いたとしても、少なくても手残り1-2万円ということにはならないはずです。
ただこの計算、完全に私の感覚地に基づくものなので、確定的なエビデンスはありませんが、埼玉で実際に民泊を経営している人間の感覚地ですので大きく外れている事はないと思います。
結局、何が言いたいのかというと・・・・
スーパーアリーナ需要、まじであるよ！という事です。
冬木 洋二朗
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